Egzekucja z nieruchomości

Zagadnienia związane z przeprowadzaniem tego rodzaju egzekucji regulują przepisy Działu VI Ustawy z dnia z 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964r., Nr 43, poz. 296 ze zm.).  Wiele zmian w tym zakresie wprowadziła nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z dnia 16 września 2011r. (Dz. U. nr 233, poz. 1381). Zmiany te wejdą w życie z dniem 3 maja 2012 r.

Właściwość komornika
Organem właściwym do prowadzenia egzekucji z nieruchomości jest komornik, który działa przy sądzie, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Jeżeli leży ona w okręgu kilku sądów wierzyciel wybiera, który z komorników ma poprowadzić egzekucję. W przypadku, gdy postępowanie toczy się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości mogą być one, na wniosek jednej ze stron, połączone w jedno postępowanie przez komornika. Może to nastąpić jedynie wtedy, gdy nie ma ku temu przeszkód prawnych i gospodarczych oraz jeżeli odpowiada to celowi egzekucji. W sytuacji, gdy inny wierzyciel skierował egzekucję do nieruchomości, która jest już przedmiotem innego zajęcia wówczas przyłącza się on do egzekucji, która wszczęta została wcześniej. Zgodnie z nowelizacją komornik musi zawiadomić sąd o wszczęciu i zakończeniu egzekucji.

Przedmiot egzekucji
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że zajęcie komornicze obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Znowelizowane przepisy przewidują, iż pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu komornikowi. Wszelkie rozporządzenia nieruchomością są nieważne jeżeli nastąpiły po jej zajęciu. Także dokonane po zajęciu wszelkiego rodzaju obciążenia nieruchomości nie wywołują skutków prawnych. Po nowelizacji także oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę będzie bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Uczestnicy postępowania egzekucyjnego
W przypadku egzekucji z nieruchomości uczestnikami postępowania, oprócz wierzyciela i dłużnika, są również osoby, który przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste. W sytuacji, gdy nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków także współmałżonek dłużnika jest uczestnikiem tego postępowania.

Podstawa egzekucji
Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Tytułem egzekucyjnym może być prawomocne orzeczenie sądu, wyrok lub ugoda zawarta przed sądem polubownym, inne orzeczenia, akty, ugody, które z mocy ustawy podlegają egzekucji sądowej oraz akt notarialny, w  którym dłużnik poddaje się egzekucji na wypadek, gdyby nie dotrzymał złożonego w akcie zobowiązania, czyli zapłaty określonej w akcie kwoty.

Wniosek wierzyciela
Celem wszczęcia egzekucji komorniczej wierzyciel powinien napisać do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji i załączyć tytuł wykonawczy. We wniosku należy wskazać świadczenie, które ma zostać spełnione, podać PESEL dłużnika oraz jego dane oraz  informacje o posiadanym przez dłużnika majątku, jeżeli jest on znany wierzycielowi. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzymuje względem niego czynności egzekucyjne i w takiej sytuacji dłużnik może w terminie tygodnia wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.

Postępowanie egzekucyjne
Egzekucja z nieruchomości składa się z zajęcia nieruchomości, dokonania opisu i oszacowania oraz  przeprowadzenia licytacji.