PORADY PRAWNE ONLINE

Umowa wydzierżawienia nieruchomości. Co musi zawierać?

Kancelaria Adwokacka

Przyjęło się, że nieruchomości są przede wszystkim przedmiotem umów sprzedaży oraz najmu. Oprócz tego nieruchomości mogą być także wydzierżawiane. Dokładną regulację tego rodzaju zobowiązania odnajdziemy oczywiście w Kodeksie cywilnym – dzierżawa należy bowiem do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych. Sprawdźmy jakie są najważniejsze elementy takiej umowy.

pobierz_plik
Umowa dzierżawy nieruchomości POBIERZ »

Zgodnie z treścią art. 963 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Jak wynika z powyższego przedmiotem dzierżawy mogą być także nieruchomości.

 

 

Umowa dzierżawy może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony, ważne przy tym jest jednak to, że jej zawarcie na okres dłuższy niż 30 lat będzie poczytywane jako zawarcie na czas nieoznaczony. Pamiętajmy, że gdy przedmiotem umowy będzie jakakolwiek nieruchomość to powinna ona być zawarta w formie pisemnej, gdy czas jej trwania przekracza rok. By oddać nieruchomość w dzierżawę nie jest konieczne, żeby wynajmujący lub wydzierżawiający był właścicielem nieruchomości, czy jej posiadaczem. Wystarczające jest, żeby władał nieruchomością w taki sposób, że może zapewnić dzierżawcy korzystanie z rzeczy w ramach danego stosunku prawnego. Takie władanie charakterystyczne jest dla zarządzania nieruchomością. Z tych przyczyn oddanie nieruchomości w dzierżawę nie może stanowić dowodu jej posiadania. Jednocześnie stosunek zobowiązaniowy, jakim jest dzierżawa, nie stwarza po stronie dzierżawcy praw do nieruchomości, jak i nie stwarza jakichkolwiek roszczeń o ochronę w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Gmina, wykonując w stosunku do nieruchomości oddanej w dzierżawę prawnie zagwarantowane prawo własności, może dokonywać czynności prawnych stanowiących realizację tego prawa, w tym działań związanych ze sprzedażą nieruchomości.

 

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Tym samym nie wolno bez uprzedniej zgody wprowadzać w przedmiocie dzierżawy jakichkolwiek modyfikacji, jest to o tyle istotne, gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość lokalowa lub budynkowa. Oczywiście powyższa zasada nie dotyczy zmian, które są niezbędne aby zachować nieruchomość w należytym stanie – np. założenie nowego dachu, który uległ zniszczeniu podczas burzy lub wymurowanie ściany, która została całkowicie zniszczona na skutek jakiegoś nieszczęśliwego wypadku. Możliwość wprowadzania właśnie takich zmian jest nie tylko prawem, ale i obowiązkiem dzierżawcy. Zgodnie bowiem z treścią art. 697 KC, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Przy ocenie tego, czy dzierżawca jest uprawniony do naruszenia substancji przedmiotu dzierżawy zasadnicze znaczenie ma treść umowy przy uwzględnieniu również czasu trwania stosunku obligacyjnego.

 


Kancelaria Adwokacka
Data: 31.05.2014 07:25
Autor/Źródło: Rodzeń Rafał
Kategoria: Prawo
Słowa kluczowe: dzierżawa, umowa dzierżawy, dzierżawca, wydzierżawiający

Szukasz porady prawnej?

Prześlij swoje pytanie do doświadczonych prawników:
® 2011 - 2018 SerwisPrawa.pl sp. z o.o. Korzystanie z portalu oznacza akceptację regulaminu.