Nie kazda nieruchomość nadaje się na działalność gospodarczą

 

 

Jednym z ograniczeń właściciela w wykonywaniu swojego prawa jest ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wyznacza granice władania rzeczą przez właściciela. Z mocy tych przepisów organy gminy zostały upoważnione do ingerencji w prawo własności, w celu ustalenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenów położonych na obszarze gminy. Realizując powyższe uprawnienie, rada gminy działa w granicach przysługującego jej uznania. Jest to tzw. władztwo planistyczne gminy, rozumiane jako prawo legalnej ingerencji w sferę wykonywania prawa własności. Zatem każdy z właścicieli nieruchomości może w granicach swojego prawa własności oraz z uwzględnieniem jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego swobodnie dysponować swoją nieruchomością. Należy także pamiętać, że wszelkie ustawowe ograniczenia prawa własności, a w tym również ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nie mogą być interpretowane rozszerzająco tzn. bardziej ograniczać prawo własności, niż wynika to z literalnego brzmienia ustaleń planu. postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zapisy te nie powinny być interpretowane w sposób nadmiernie ograniczający prawa właściciela ani w sposób nadmiernie rozszerzający istniejące ograniczenia praw właścicielskich, tak aby nie naruszało to istoty prawa własności.

 

 

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość prowadzenia na działce sąsiedniej określonej działalności gospodarczej, to bez zmiany tego planu, działalność taka może być tam prowadzona zgodnie z przepisami prawa. Pomimo wykorzystania takiej działalności zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości, działalność ta nie powinna stanowić uciążliwości dla właścicieli gruntów sąsiednich. Właścicielom sąsiednich gruntów zawsze przysługuje prawo do ochrony swojej własności przed naruszeniem poprzez tzw. immisje. W myśl art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ocena "przeciętnej miary" w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji uległaby ograniczeniu.

 

 

Reasumując, naszym zdaniem należy w przede wszystkim sprawdzić przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, aby odpowiedzieć sobie na pytanie czy nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z jej przeznaczeniem. Plan taki jest ogólnie dostępny i może być udostępniony każdemu zainteresowanemu. Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta jest zaplanowana na działalność nieuciążliwą, to prowadzona działalność nie może wpływać negatywnie na nieruchomości sąsiednie o charakterze mieszkalnym oraz na możliwość korzystania z nich zgodnie z prawem własności. W każdej uchwale o zatwierdzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określane są definicję pojęć, w tym również np. działalności nieuciążliwej. Najczęściej za taką działalność uważana jest działalność, która nie wywołuje skutków mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla której nie jest wymagane obligatoryjne sporządzenie raportu oddziaływania na środowisko na podstawie przepisów odrębnych, a emisję czynników szkodliwych winny się mieścić w granicach tej nieruchomości (nie powinny oddziaływać na pozostałe sąsiednie nieruchomości). Kolejnym krokiem w zależności od ustaleń poczynionych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie odpowiednie wystąpienie do organów gminy oraz do sądu, w przypadku ustalenia, że przedmiotowa nieruchomość oddziałuje niekorzystnie na sąsiednie nieruchomości, ogranicza prawo własności właścicieli sąsiednich gruntów. Przed skierowaniem sprawy na drogę sądową można także wezwać na piśmie właścicieli tych gruntów do zaprzestania naruszeń prawa, wskazując określone naruszenia oraz sposób w jakim właściciele mają zaprzestać naruszeń.  

 

Jarosław Olejarz